Tag 買房

總會遇到客戶年紀漸長，想要 繼承房產 給子女，但在資產傳承上想要移轉財產或 房地產轉移 給子女時，卻遇到難題：

在生前以「買賣」或「贈與」之方式移轉，還是死亡後再「繼承」，哪一種方式比較有利呢？

常常聽到分年贈與，最大化地利用每年贈與的免稅額度，不過這真的是最簡單好用的方法嗎？

其實這3種 資產繼承 的方式，都有幾個重點需要注意，一起來搞懂這三種方式在稅上面的差異，並了解節稅的方式！

首先，我們先來看一下這3種方式各需要負擔什麼稅負？

房地產轉移 – 贈與

贈與，是指財產所有人以自己之財產無償給與他人，經他人允受而生效力的行為；以及二親等以內親屬間財產的買賣，除非能夠提出已支付價款的確實證明且該已支付之價款不是由出賣人貸與或提供擔保向他人借得的以外，就要以贈與論。

以逐年贈與的方式每年進行 244萬 以內的持分轉移，可以節省贈與稅的部分，但還是要面對 土地增值稅 與契稅，且只能適用一般稅率繳納20% / 30% / 40%的土地增值稅。

還要注意一點， 贈與稅 的稅基並非是市價，而是土地公告現值加上房屋評定現值，價格遠低於市價，所以在房地合一稅實施之前有比較大的節稅效果。
但房地合一稅實施之後，如果未來子女出售受贈的房產，國稅局所認定的成本會是較低的土地公告現值加上房屋評定現值，所以將會被課徵高額的房地合一稅。

另外，每年移轉部分持分的分年贈與如果是比較高價的不動產，在移轉持分期間沒辦法確定房價漲跌，所以沒有辦法確認須要花多少年。此外，土地增值稅、地政規費、代書費等等，也都是一筆開銷。

需要特別注意的是 房地產贈與 給子女後，房屋就是屬於特定子女的，不會算作父母的遺產；但是在過世前兩年贈與的話，還是會被計入遺產中，可能需課徵遺產稅。

房地產轉移 – 買賣

買賣這個方式最大的好處是土地增值稅可以適用10%的自用條件，但因子女屬於二等親內的買賣，二親等以內親屬間財產的買賣，除非能夠提出支付價款的證明且該已支付之價款不是由出賣人貸與或提供擔保向他人借得的，如果有這種狀況，就要以贈與論。

也就是說，買方的財力必須要有一定的條件，必須能夠負擔起房產的自備款及房貸，並且還有資金流程，才不會變成被國稅局認為是「假買賣真贈與」。

另外還要注意若子女取得成本過低，未來子女短期有轉手的需求，則會面臨到高額的房地合一稅。

房地產轉移 – 繼承

繼承在這3種方法中是最節稅效果最佳的方式，繼承是免徵土地增值稅以及契稅的，若房地產是在民國105年以前取得，未來在出售時可以適用舊制(稅基=房屋評定現值+土地公告現值)而非房地合一稅新制(稅基=成交價)，由於房屋評定現值及土地公告現值在一般情況下都低於市價許多，最省稅的方式其實就是什麼都不要做，以繼承的方式進行資產的轉移。

此外，稅率的差異也是一個考量，贈與或繼承房地之成本是以房屋評定現值或土地公告現值為準，雖然用這個基礎計算出來的贈與稅或是遺產稅較低，但這也代表著未來出售該房地時所能列舉的成本會比較少。目前遺贈稅的最高稅率為20%，但房地合一稅的最高稅率為45%，也就是說，贈與不動產給子女(子女取得成本為0)，未來在出售時有可能繳納更高額的所得稅。

再加上遺產稅有1333萬的免稅額，還有六大扣除額，其中不動產價值是以房屋評定現值及土地公告現值而非實價，因此不用繳納遺產稅的機會非常高，故繼承是3種方式中對於節稅較為有利的方式。

雖然用繼承的方式來傳承資產最具有節稅的效益，但是繼承也有相對的問題：在辦理房產轉移時，必須要所有的繼承者都表示同意才有辦法辦理，這就容易造成家族的紛爭，或是產生共同持有房產的狀況；即便是用預立遺囑的方式將房產指定給某位繼承人，也還會牽涉到特留分，最後仍然可能有其他繼承人會一起共同持有的狀況。若是想把房產留給指定的子女，生前贈與或買賣會是比較好的做法，但是除了這些方式，仍然有其他工具可以一起搭配使用，會有更好的效益。

房地產轉移 的節稅６大方法

1.繼承

從以上內容我們可以很明確地得知，繼承是節稅最為有利的一種方式，優先選擇繼承就對了！

但若選擇買賣或是贈與，又有哪些節稅的方法呢？

2. 自用住宅優惠

在售出時，若只能適用房地合一稅的稅制，可以特別注意自用住宅的優惠，來採用較低的房地合一稅率。

3. 重購退稅

出售受贈及繼承得來的房產將面臨高額的房地合一稅，但其實好好利用重購退稅就能夠破解這個問題，但是要注意除了要符合自用之外，設籍也要滿5年，不過可以的話，持有6年還可以享有400萬的免稅額以及10%的優惠稅率，是更加划算的選擇。

4. 買賣價格與金流的真實性

在買賣過程中，確保交易的價格與金流的真實性，以避免被認定為假買賣真贈與，而被國稅局請去喝茶。

5. 趁早規畫贈與時間點

若採用分年贈與的方式，就要早分批進行，善用贈與免稅額並避免贈與被計入遺產，影響遺產免稅額規劃。

6. 善用房貸

除了每年在所得稅列舉扣除額中「房屋購屋借款利息」，每年有30萬節稅額可使用。若父母的房子有房貸，贈與房子給小孩後，由小孩來繼續償還房貸，這部分稱為「附有負擔贈與」，由受贈人(小孩)負擔的部分，可從贈與總額中扣除。不過政府會衡量受贈者的還款能力，如果受贈人未成年、財力證明不足，政府判斷無法履約，會不得使用負債扣除額。

結論

由於房產的資產轉移並無標準答案，主要是跟據個人實際狀況找出最適合規劃，而且還可搭配其他合法工具達到夠好的效益。如果有需要討論哪一種方式最適合自己，也歡迎找Leo聊聊。

央行第七波 信用管制 與 放寬措施分析

2024年9月，台灣中央銀行推出第七波選擇性 信用管制，規範購屋貸款的嚴格限制，尤其針對投資客和擁有多戶房產的人，導致房市瞬間冷卻，這波政策被稱為「金龍風暴」。總統賴清德親自過問，顯示該措施對市場的重大影響。10月9日，央行宣布新的「協處措施」，試圖針對一些特定情況進行放寬。

信用管制 放寬的三大措施：

1. 繼承取得的房產排除限制：
   繼承取得的房產及相關房貸，不計入「本規定」中的房屋數及房貸戶數，這意味著這類房產不會受到貸款成數和寬限期的限制。例如，若某人繼承了一處房產，並在其他地方購屋申請貸款，該人可以不受限貸令影響。
2. 實質換屋需求的放寬：
   央行規定，若自然人因實質換屋需求，且名下已有房屋，經與銀行簽訂切結書，則新購的第1戶或第2戶購屋貸款可以不受限貸令影響。但需在撥款後一年內出售原有房產，否則金融機構有權取消貸款寬限期，並收回貸款本金或罰息。這項措施旨在解決真實換屋需求者面臨的壓力，但對投資性換屋依然保持嚴格。
3. 已簽訂購屋合約及新青安方案者的排除：
   針對已簽署購屋合約的自然人，無論是成屋或預售屋合約，若在申貸時符合條件，則可不受限貸令影響。同樣，新申請「青年安心成家購屋優惠貸款」的購屋者（不包括豪宅），也不受貸款成數與寬限期的限制。這項措施特別有助於即將交屋的購屋者避免陷入無法順利貸款的困境。

業界反應與房市影響：

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，央行的放寬範圍雖有所調整，但整體仍相當保守，顯示央行對換屋需求的風險控管仍相當謹慎。交屋和換屋族群的寬限期仍維持一年，顯見央行擔心此為房市破口，因此放寬幅度有限。

針對放寬後的市場反應，儘管新措施針對繼承者和新青安方案有放鬆，但實際上，資金有限且無法負擔高利率的多戶投資者將面臨更大壓力，市場買氣恐難在短期內恢復。

影響層面與可能發展：

1. 繼承族與 新青安 房貸 的心理紓壓：
   放寬的協處措施使繼承房產的持有者與首次購屋者獲得一些寬慰，這可能會在短期內減少這類群體的壓力，特別是對於那些繼承位於南部房產但工作在北部的民眾。
2. 市場解約潮與物件增加：
   由於市場對於貸款不足的預期，預售屋和成屋買賣雙方可能會出現解約潮，根據內政部公告的標準，當貸款不足是不可歸責於雙方時，買賣雙方可以選擇解除契約，這將導致市場上待售物件增加，進而提供首購族更多的選擇機會。
3. 投資者受限，市場冷卻：
   央行總裁楊金龍明確指出，第七波 信用管制 的目的之一是給投資客「Lesson」，因此對於多戶投資者的限制嚴格。這些政策不但打擊了投資客，也加深了房市冷卻，未來第四季度的市場表現將取決於銀行是否願意承擔較高風險的貸款業務。

央行此次的第七波選擇性 信用管制 ，嚴格打擊了多戶投資者與房地產投機行為，試圖調控過熱的房市。儘管央行在一些特定情況下放寬了政策，並提供協助措施，但實質影響仍偏保守。換屋族和繼承者因資金壓力獲得部分緩解，但多戶投資者與首購族的購屋前景仍不明朗。這次的「金龍風暴」對未來房市的影響將在接下來幾個月內逐漸顯現。

如何選擇適合的辦公室出租？ 商辦 與 住辦 的差異在哪裡?

在選擇辦公室出租時，無論是新創公司還是中小企業，初期承租辦公室需要考量的因素眾多，以下是主要的四個考量重點：地點區域、適合空間大小、租金預算與裝潢成本。本文將深入探討這些考量點，並分析 商辦 與 住辦 的差異，幫助您做出最適合的看房選擇。

選擇的地點區域

辦公室地點的選擇是企業決策中的首要考量。不同區域的租金差異很大，特別是位於台北市的大安、中山、松山與信義等精華地段，這些地區雖然商機旺盛，但租金也相對較高。對於預算有限的中小企業或新創公司來說，選擇租金較低的住辦可能是一個不錯的選擇。住辦的特色是住宅與商業用途的混合，可以有效降低辦公室租金成本，特別適合那些不需要豪華門面或頻繁訪客的企業。

住辦 與商辦適合空間大小

商辦 通常是為辦公室專門設計的空間，但公設比相對較高。根據屋齡不同，30年以上的 商辦公設比 約20%，20年以上的約30%，10年內的新 商辦 則高達35-45%。若是小型企業或初創公司需要20至30坪左右的空間，又不需要大型門面，住辦會是更經濟的選擇。住辦大樓通常是改造自住宅，因此也提供較小坪數的選擇，並且公設比通常在20%以下。特別是政府在2004年實施了新的建築法規之前，住商混合大樓相對較多，使得這類物件成為小型企業的理想選擇。

租金預算

在預算方面，住辦的租金大多落在每月3到10萬之間，依照房型及區域而定。而商辦的租金則多以單坪租金計算，並依照大樓的等級與地段有所不同。例如，高級A辦每坪租金在3000到5000元之間，而B辦則約在1500到3000元之間。商辦的租金計算通常包含公設比，這對企業的整體租賃成本有較大影響。若企業希望降低租金預算，住辦因其較低的租金與較少的公設成本，會是較經濟的選擇。

兩者的裝潢成本

裝潢成本是另一個需要考量的重要因素。住辦大樓通常是住宅改造而來，房東多不願意房客對現有結構做大幅度變動，這可能限制了裝潢的靈活性。然而，對於新創公司或中小企業而言，現有的隔間反而可能是一個優勢，可以直接使用而無需大幅改造。相比之下，商辦通常提供開放式的空間，房客可以根據自己的需求自由設計與裝潢，但也因此可能需要面臨較高的裝修成本與大樓管理規則的限制。

管理方式與大樓門面

在管理方式上， 商辦 通常會由專業的物業管理公司或保全公司負責大樓的日常運營，包括磁卡進出、電梯管制等設施，而 住辦 多由單一管理員負責，管理較為簡單。 商辦 的門面通常較具吸引力，適合需要展示企業形象的公司，而住辦則相對樸素，更適合小型電商或貿易公司等不需門面支撐的業態。

公設比與公共空間

商辦 公設比普遍高於 住辦 ，且通常包含公共衛浴與茶水間等設施，這對於企業員工的日常使用較為便利。而住辦大多沒有這些公共設施，通常需要企業自行處理日常衛浴與清潔，這是 住辦 與 商辦 在日常使用上的一大差異。

適合的企業類型

總體來說， 住辦 適合初創事業、小型電商與需要 住辦 合一的企業，不需要太多的訪客與廠商來訪；而商辦則適合有一定預算、需要建立企業形象與門面的公司，如外商、企業總部等。選擇 辦公室出租 時，需根據公司的需求與預算來做出最適合的選擇。

如有需要進一步了解 辦公室出租 的詳細資訊或專案介紹，歡迎聯繫專業的商業不動產經紀人來為您提供最合適的選擇方案。

買房 看房 如何避坑不求人? 10個你一定要知道的技巧 !

人生中最重要的步驟 : 買房 看房

購買房屋是人生中的重大決策，因此在看房過程中需要特別注意各種細節。以下是看房時應注意的重點

建築及外觀

不管是在各大平台非房仲業者的平台，或是前幾大的房仲業者引薦的優質房屋，初步看房 一定要看建築物本身跟外觀狀況！市場上 買房 的住宅建物的外牆種類繁多，從早期的馬賽克磚、洗石子，到近期的二丁掛、石材及鋁板，每一種材質都有不同的維護模式。台灣老屋密度高，多數是用馬賽克磚或二丁掛的外牆面設計，但這些材質容易因熱脹冷縮而剝落。看房 時，不妨觀察一下社區大樓外觀的清潔及完整性。

梯間動線與通風

在買房的過程中，如果是看住宅大樓，千萬注意各層的電梯、樓梯間會影響住戶的生活品質。觀察梯間的維護情況和通風性，選擇電、樓梯間有開窗的社區，除了舒適性較佳外，在逃生上亦多了選擇。一般來說，看房 時以每一層以每兩戶共用一個電梯為基準，否則在等電梯的時間都可以用來下棋了!這在 看房 時一定要特別的注意。

看房 注意大樓公共設施

現代集合住宅社區通常會規劃各項公共設施，如閱覽室、交誼廳、會議室、健身房、泳池等。消費者在 看房時，應了解公共設施的使用和維護情形，確保這些設施能正常使用。

最重要的 看房 Location

看房 時要留意社區四周道路的條件，是否滿足人行及車行的安全需求。建議觀察社區面前道路的寬度是否足夠，以確保消防車及救護車能便利進出，一般來說，也建議盡量在交通重點區域附近，不僅自用方便，未來即使要出租或出售，也有抗跌的效果。小編額外提供一個房屋指標，只要附近醫美診所多，也會是另一個優質買房的好指標喔!

買房 要看嫌惡設施

鄰避設施如加油站、變電所、高架橋、遊藝場、墳墓等，會影響居住健康、安全、寧適性及風水。看房 後可在附近繞繞，了解各鄰避設施的營運時間，並詢問該單位或附近居民是否有搬遷的計畫。

看房 注意天花板與地板

進門時先觀察地板與天花板的維護情形。地板部分可測試樓板是否有傾斜，並檢查磁磚或木地板是否有凸起。天花板則要看是否有滲漏水的情形，特別是輕鋼架天花板。

牆壁

檢查牆壁是否有滲裂縫，輕隔間的隔音效果和負重能力。用手敲牆面聽聲音辨識，或實際測量厚度來辨別牆壁類型。

看房 風水看樑柱

看房 內部觀察樑柱的完整性，並詢問房仲是否有格局變更的狀況。風水上忌諱睡床壓樑，看屋時應試想每個房間床的擺放位置，避免造成壓樑的狀況。

門窗

看房 前，檢查門窗的開關流暢度和密合度，特別是窗框周遭是否有水痕。現今多數房屋會採氣密窗，請在看屋時特別進行氣密窗的開關操作。

看房 眉角注意水電管線

檢查各插座和配電箱的完整性，並測試水龍頭的水路暢通與排水情形。買房 買老屋的水電管線可能需要全面更新，這部分的整修成本需納入考量。

重點 1：水質異常，管線可能生鏽

檢查給水時，先觀察水的顏色。若水呈黃黑色，就有可能是管線生鏽，需考慮清洗或更換管線。特別是屋齡超過五年的房屋，建議清洗給水管，使用檸檬酸和馬達進行清洗。

然後接著，打開屋內所有水龍頭，檢查是否有水壓問題。高樓層住戶容易水壓不足，可能需要加壓器。若熱水有搶水現象，可能是水管堵塞或熱水器容量不足。

快速開關水龍頭，若有異響並伴隨水龍頭和管線晃動，可能是水壓過高，需加強固定。高樓建築則需檢查減壓閥是否正常。

重點 2：使用衛生紙測試馬桶排水

一般來說，基本的測試排水管是否通暢，先堵住排水孔，待水淹至一定高度後放開，觀察排水速度，並持續放水五分鐘。浴室的地排、洗臉盆和浴缸通常共用同一排水管，建議同時堵住並放水測試排水能力。測試馬桶沖水效果，可將五張揉成一團的衛生紙丟入馬桶，查看沖水是否順暢。

預售屋及裝潢房屋常因工人將廢料倒入排水管而堵塞，驗屋時需特別注意排水狀況。

電路測試方面，也可先詢問前屋主總開關箱的位置。有些屋主裝潢時將總開關箱封死，建議找水電師傅測量電壓是否穩定，電線線徑是否足夠，有無接地線等。

特別要注意的是:
浴缸、地排及洗臉盆的排水通常共用一條管，建議同時堵住放水，再同時放開測試排水能力。

重點 3：電器櫃應設置獨立迴路

檢查總開關箱，確認各區電路迴路是否明確區隔。要知道有部分中古屋的總開關箱僅有基本開關，迴路分配混亂，容易跳電，尤其特別是投資客的房屋，需格外留意。

廚房電器日益多樣，如氣炸鍋、電磁爐和抽油煙機等，用電量大。建議同時啟動所有電器，測試是否跳電。裝潢時也要記得將電器櫃設置獨立迴路，減少跳電風險。

台灣有些舊社區沒有接地線，接地線能防止觸電和設備損壞。即便住家有接地線，若社區無接地線管路，效果等同於無。特別是洗衣機插座，避免靠近給水管線，以防漏水引發漏電事故。

買房 不忘瓦斯管線與熱水器

買房 如果買老公寓或三四十年以上的老屋，一定要檢查瓦斯軟管是否有老化情形，熱水器是否設立在通風位置。為了避免一氧化碳中毒，應確保熱水器有加裝強制排氣管。

後天不失調 買房 空調要做好

檢查冷氣空調的室外機位置、規格與排水管設置情形，確保房屋的防水層未被破壞。

總之，無論是租屋還是 買房，在 看房 以及在買賣的過程中都必須要注意的這些各項細節，在買房 與 看房 的過程中，才有機會挑到合適自己的好房。