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如何選擇適合的辦公室出租？ 商辦 與 住辦 的差異在哪裡?

在選擇辦公室出租時，無論是新創公司還是中小企業，初期承租辦公室需要考量的因素眾多，以下是主要的四個考量重點：地點區域、適合空間大小、租金預算與裝潢成本。本文將深入探討這些考量點，並分析 商辦 與 住辦 的差異，幫助您做出最適合的看房選擇。

選擇的地點區域

辦公室地點的選擇是企業決策中的首要考量。不同區域的租金差異很大，特別是位於台北市的大安、中山、松山與信義等精華地段，這些地區雖然商機旺盛，但租金也相對較高。對於預算有限的中小企業或新創公司來說，選擇租金較低的住辦可能是一個不錯的選擇。住辦的特色是住宅與商業用途的混合，可以有效降低辦公室租金成本，特別適合那些不需要豪華門面或頻繁訪客的企業。

住辦 與商辦適合空間大小

商辦 通常是為辦公室專門設計的空間，但公設比相對較高。根據屋齡不同，30年以上的 商辦公設比 約20%，20年以上的約30%，10年內的新 商辦 則高達35-45%。若是小型企業或初創公司需要20至30坪左右的空間，又不需要大型門面，住辦會是更經濟的選擇。住辦大樓通常是改造自住宅，因此也提供較小坪數的選擇，並且公設比通常在20%以下。特別是政府在2004年實施了新的建築法規之前，住商混合大樓相對較多，使得這類物件成為小型企業的理想選擇。

租金預算

在預算方面，住辦的租金大多落在每月3到10萬之間，依照房型及區域而定。而商辦的租金則多以單坪租金計算，並依照大樓的等級與地段有所不同。例如，高級A辦每坪租金在3000到5000元之間，而B辦則約在1500到3000元之間。商辦的租金計算通常包含公設比，這對企業的整體租賃成本有較大影響。若企業希望降低租金預算，住辦因其較低的租金與較少的公設成本，會是較經濟的選擇。

兩者的裝潢成本

裝潢成本是另一個需要考量的重要因素。住辦大樓通常是住宅改造而來，房東多不願意房客對現有結構做大幅度變動，這可能限制了裝潢的靈活性。然而，對於新創公司或中小企業而言，現有的隔間反而可能是一個優勢，可以直接使用而無需大幅改造。相比之下，商辦通常提供開放式的空間，房客可以根據自己的需求自由設計與裝潢，但也因此可能需要面臨較高的裝修成本與大樓管理規則的限制。

管理方式與大樓門面

在管理方式上， 商辦 通常會由專業的物業管理公司或保全公司負責大樓的日常運營，包括磁卡進出、電梯管制等設施，而 住辦 多由單一管理員負責，管理較為簡單。 商辦 的門面通常較具吸引力，適合需要展示企業形象的公司，而住辦則相對樸素，更適合小型電商或貿易公司等不需門面支撐的業態。

公設比與公共空間

商辦 公設比普遍高於 住辦 ，且通常包含公共衛浴與茶水間等設施，這對於企業員工的日常使用較為便利。而住辦大多沒有這些公共設施，通常需要企業自行處理日常衛浴與清潔，這是 住辦 與 商辦 在日常使用上的一大差異。

適合的企業類型

總體來說， 住辦 適合初創事業、小型電商與需要 住辦 合一的企業，不需要太多的訪客與廠商來訪；而商辦則適合有一定預算、需要建立企業形象與門面的公司，如外商、企業總部等。選擇 辦公室出租 時，需根據公司的需求與預算來做出最適合的選擇。

如有需要進一步了解 辦公室出租 的詳細資訊或專案介紹，歡迎聯繫專業的商業不動產經紀人來為您提供最合適的選擇方案。

買房 看房 如何避坑不求人? 10個你一定要知道的技巧 !

人生中最重要的步驟 : 買房 看房

購買房屋是人生中的重大決策，因此在看房過程中需要特別注意各種細節。以下是看房時應注意的重點

建築及外觀

不管是在各大平台非房仲業者的平台，或是前幾大的房仲業者引薦的優質房屋，初步看房 一定要看建築物本身跟外觀狀況！市場上 買房 的住宅建物的外牆種類繁多，從早期的馬賽克磚、洗石子，到近期的二丁掛、石材及鋁板，每一種材質都有不同的維護模式。台灣老屋密度高，多數是用馬賽克磚或二丁掛的外牆面設計，但這些材質容易因熱脹冷縮而剝落。看房 時，不妨觀察一下社區大樓外觀的清潔及完整性。

梯間動線與通風

在買房的過程中，如果是看住宅大樓，千萬注意各層的電梯、樓梯間會影響住戶的生活品質。觀察梯間的維護情況和通風性，選擇電、樓梯間有開窗的社區，除了舒適性較佳外，在逃生上亦多了選擇。一般來說，看房 時以每一層以每兩戶共用一個電梯為基準，否則在等電梯的時間都可以用來下棋了!這在 看房 時一定要特別的注意。

看房 注意大樓公共設施

現代集合住宅社區通常會規劃各項公共設施，如閱覽室、交誼廳、會議室、健身房、泳池等。消費者在 看房時，應了解公共設施的使用和維護情形，確保這些設施能正常使用。

最重要的 看房 Location

看房 時要留意社區四周道路的條件，是否滿足人行及車行的安全需求。建議觀察社區面前道路的寬度是否足夠，以確保消防車及救護車能便利進出，一般來說，也建議盡量在交通重點區域附近，不僅自用方便，未來即使要出租或出售，也有抗跌的效果。小編額外提供一個房屋指標，只要附近醫美診所多，也會是另一個優質買房的好指標喔!

買房 要看嫌惡設施

鄰避設施如加油站、變電所、高架橋、遊藝場、墳墓等，會影響居住健康、安全、寧適性及風水。看房 後可在附近繞繞，了解各鄰避設施的營運時間，並詢問該單位或附近居民是否有搬遷的計畫。

看房 注意天花板與地板

進門時先觀察地板與天花板的維護情形。地板部分可測試樓板是否有傾斜，並檢查磁磚或木地板是否有凸起。天花板則要看是否有滲漏水的情形，特別是輕鋼架天花板。

牆壁

檢查牆壁是否有滲裂縫，輕隔間的隔音效果和負重能力。用手敲牆面聽聲音辨識，或實際測量厚度來辨別牆壁類型。

看房 風水看樑柱

看房 內部觀察樑柱的完整性，並詢問房仲是否有格局變更的狀況。風水上忌諱睡床壓樑，看屋時應試想每個房間床的擺放位置，避免造成壓樑的狀況。

門窗

看房 前，檢查門窗的開關流暢度和密合度，特別是窗框周遭是否有水痕。現今多數房屋會採氣密窗，請在看屋時特別進行氣密窗的開關操作。

看房 眉角注意水電管線

檢查各插座和配電箱的完整性，並測試水龍頭的水路暢通與排水情形。買房 買老屋的水電管線可能需要全面更新，這部分的整修成本需納入考量。

重點 1：水質異常，管線可能生鏽

檢查給水時，先觀察水的顏色。若水呈黃黑色，就有可能是管線生鏽，需考慮清洗或更換管線。特別是屋齡超過五年的房屋，建議清洗給水管，使用檸檬酸和馬達進行清洗。

然後接著，打開屋內所有水龍頭，檢查是否有水壓問題。高樓層住戶容易水壓不足，可能需要加壓器。若熱水有搶水現象，可能是水管堵塞或熱水器容量不足。

快速開關水龍頭，若有異響並伴隨水龍頭和管線晃動，可能是水壓過高，需加強固定。高樓建築則需檢查減壓閥是否正常。

重點 2：使用衛生紙測試馬桶排水

一般來說，基本的測試排水管是否通暢，先堵住排水孔，待水淹至一定高度後放開，觀察排水速度，並持續放水五分鐘。浴室的地排、洗臉盆和浴缸通常共用同一排水管，建議同時堵住並放水測試排水能力。測試馬桶沖水效果，可將五張揉成一團的衛生紙丟入馬桶，查看沖水是否順暢。

預售屋及裝潢房屋常因工人將廢料倒入排水管而堵塞，驗屋時需特別注意排水狀況。

電路測試方面，也可先詢問前屋主總開關箱的位置。有些屋主裝潢時將總開關箱封死，建議找水電師傅測量電壓是否穩定，電線線徑是否足夠，有無接地線等。

特別要注意的是:
浴缸、地排及洗臉盆的排水通常共用一條管，建議同時堵住放水，再同時放開測試排水能力。

重點 3：電器櫃應設置獨立迴路

檢查總開關箱，確認各區電路迴路是否明確區隔。要知道有部分中古屋的總開關箱僅有基本開關，迴路分配混亂，容易跳電，尤其特別是投資客的房屋，需格外留意。

廚房電器日益多樣，如氣炸鍋、電磁爐和抽油煙機等，用電量大。建議同時啟動所有電器，測試是否跳電。裝潢時也要記得將電器櫃設置獨立迴路，減少跳電風險。

台灣有些舊社區沒有接地線，接地線能防止觸電和設備損壞。即便住家有接地線，若社區無接地線管路，效果等同於無。特別是洗衣機插座，避免靠近給水管線，以防漏水引發漏電事故。

買房 不忘瓦斯管線與熱水器

買房 如果買老公寓或三四十年以上的老屋，一定要檢查瓦斯軟管是否有老化情形，熱水器是否設立在通風位置。為了避免一氧化碳中毒，應確保熱水器有加裝強制排氣管。

後天不失調 買房 空調要做好

檢查冷氣空調的室外機位置、規格與排水管設置情形，確保房屋的防水層未被破壞。

總之，無論是租屋還是 買房，在 看房 以及在買賣的過程中都必須要注意的這些各項細節，在買房 與 看房 的過程中，才有機會挑到合適自己的好房。