商業住宅 能當一般住宅嗎？
商業住宅 的「一般事務所」、或「辦公室」可以當作一般住宅使用嗎？
有時會遇到客戶詢問：Leo，我在591上面找房子，可是看到用途又是寫「一般事務所」，這種 商業住宅 到底買了會不會有問題呀？
這題我們可以先看一下謄本中的「土地使用分區」以及「建物用途」。
什麼是土地使用分區呢？
土地可分為「都市土地」和「非都市土地」兩大類。都市土地分類下，依照土地使用目的，劃分為11種土地類別，包含住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保存區、保護區、農業區及其他使用區或特定專用區等，視各地方之都市計畫而定；同時各使用區還可以再細分分區。而各類別的劃分、建蔽率和容積率，則依各縣市政府有不同的規定。
近期京華城的弊案就是一個很好的案例，包括土地使用分區變更、容積獎勵、容積移轉…等，一塊土地的使用用途不同，價值就會有極大的不同。
如何查詢 土地使用分區？
1. 上網查詢 全國土地使用分區資料查詢系統
2.到各縣市的都發局申請
4.查閱使用執照
全國建築執照存根查詢網站，可以從這裡查詢全台各行政區的建築執照存根查詢，取得相關使用執照資料。
違反「土地使用分區」會怎樣？
根據都市計畫法79條規定，如果違反土地使用分區的規定，得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人，處以新台幣6萬以上，30萬以下的罰緩，不同階段也有不同的處置方式。
什麼是 建物用途 呢？
在蓋房子以前，建築師必須先申請建造執照繪製建物圖說，在圖說中就必須明確標明每個建物的法定用途，針對不同的法定用途，就有不同的建築規範，包括結構、載重、消防、逃生、採光、通風……等，要求都是不同的。
建物用途，也就是該土地使用分區上面的房子，限定做為哪些用途使用。
住宅用地常見的「 建物用途 」為住家用、集合住宅
商業用地常見的「 建物用途 」為住家用、一般事務所
如何查詢建物用途？
「預售屋」：跟建商或代銷要求看「建照」
「建照」上會登載有你想買的這一戶的「建物使用用途」。
「成屋」：看「使照」或「建物謄本」
從「使照」或「建物謄本」上，都可以找到「建物使用用途」。
如果登載的是「住家用」或「集合住宅」，就是單純的住宅，不用擔心會有問題！
商業住宅 的「一般事務所」能當一般住宅嗎？
商業區的建案，有些地點不錯，會有一般事務所和正常住宅可以選。
一般事務所主要是因為土地使用分區，只要被規劃在商業區或特種娛樂用地，就會有一定比例需要作為一般事務所，一般是1/3~1/2，但實際比例則需要看各地規定。
一般事務所的房子，大多會以毛胚的型態交屋，有些甚至沒有衛浴或廚房設備，建商用預留管線的方式，再附贈提貨券給買方由買方自行裝潢，以降低檢舉的風險。
我們可以從「使照」或「建物謄本」上，找到「建物使用用途」，若非住家用途則不能作為住宅使用，否則可依都市計畫法79條規定之規定開罰6~30萬元不等，若沒有改善可勒令拆除。
我們可以得到一個結論：一般事務所作為住宅使用是違法的，但同一個社區每坪就是比住宅的價格還要低上5萬左右，所以有些人會選擇購買一般事務所來當作住家。不過相對來說，未來轉售的時候，通常價格也是會比同社區的住宅低上一些。
一般事務所當成住家來使用，在稅務與水電上與住宅沒有什麼區別，可以申請自用住宅優惠稅率跟一般住宅用水電，最主要的問題是在法律上為違法使用。
除非被檢舉或是官方取締，就沒有開罰的問題。而實務上也因取締上較有困難，大部分沒有在執行。而通常開罰時官方會整棟開罰，而不會為了單一一間開罰，至於會開罰管委會或建商，就要視情況而定。
結論
商業住宅 的一般事務所可以買嗎？ 購買前要評估的2大重點 !
1. 盡量挑完工日在2010年以前的房子
台北市針對完工日在2010年後的個案，有違規使用的情形，會優先處理開罰。所以要買一般事務所，屋齡越新危險。而且至少要和一般住宅有5萬以上的價差才值得考慮。
2.如果購房目的是投資用，不建議買一般事務所，沒有賺得比較多，反而還要承擔被檢舉開罰的風險。投資房地產還有很多其他的選擇，你可以找Leo聊一聊，我可以提供你一些其他的不錯的選擇。
