商業住宅 的「一般事務所」、或「辦公室」可以當作一般住宅使用嗎？

有時會遇到客戶詢問：Leo，我在591上面找房子，可是看到用途又是寫「一般事務所」，這種 商業住宅 到底買了會不會有問題呀？

這題我們可以先看一下謄本中的「土地使用分區」以及「建物用途」。

什麼是土地使用分區呢？

土地可分為「都市土地」和「非都市土地」兩大類。都市土地分類下，依照土地使用目的，劃分為11種土地類別，包含住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保存區、保護區、農業區及其他使用區或特定專用區等，視各地方之都市計畫而定；同時各使用區還可以再細分分區。而各類別的劃分、建蔽率和容積率，則依各縣市政府有不同的規定。

近期京華城的弊案就是一個很好的案例，包括土地使用分區變更、容積獎勵、容積移轉…等，一塊土地的使用用途不同，價值就會有極大的不同。

如何查詢 土地使用分區？

1. 上網查詢 全國土地使用分區資料查詢系統

土地使用分區查詢 | 內政部不動產資訊平台

2.到各縣市的都發局申請

3.申請第二類土地登記謄本

4.查閱使用執照
全國建築執照存根查詢網站，可以從這裡查詢全台各行政區的建築執照存根查詢，取得相關使用執照資料。

違反「土地使用分區」會怎樣？

根據都市計畫法79條規定，如果違反土地使用分區的規定，得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人，處以新台幣6萬以上，30萬以下的罰緩，不同階段也有不同的處置方式。

什麼是 建物用途 呢？

在蓋房子以前，建築師必須先申請建造執照繪製建物圖說，在圖說中就必須明確標明每個建物的法定用途，針對不同的法定用途，就有不同的建築規範，包括結構、載重、消防、逃生、採光、通風……等，要求都是不同的。

建物用途，也就是該土地使用分區上面的房子，限定做為哪些用途使用。

住宅用地常見的「 建物用途 」為住家用、集合住宅

商業用地常見的「 建物用途 」為住家用、一般事務所

如何查詢建物用途？

「預售屋」：跟建商或代銷要求看「建照」

「建照」上會登載有你想買的這一戶的「建物使用用途」。

「成屋」：看「使照」或「建物謄本」

從「使照」或「建物謄本」上，都可以找到「建物使用用途」。

如果登載的是「住家用」或「集合住宅」，就是單純的住宅，不用擔心會有問題！

商業住宅 的「一般事務所」能當一般住宅嗎？

商業區的建案，有些地點不錯，會有一般事務所和正常住宅可以選。

一般事務所主要是因為土地使用分區，只要被規劃在商業區或特種娛樂用地，就會有一定比例需要作為一般事務所，一般是1/3~1/2，但實際比例則需要看各地規定。

一般事務所的房子，大多會以毛胚的型態交屋，有些甚至沒有衛浴或廚房設備，建商用預留管線的方式，再附贈提貨券給買方由買方自行裝潢，以降低檢舉的風險。

我們可以從「使照」或「建物謄本」上，找到「建物使用用途」，若非住家用途則不能作為住宅使用，否則可依都市計畫法79條規定之規定開罰6~30萬元不等，若沒有改善可勒令拆除。

我們可以得到一個結論：一般事務所作為住宅使用是違法的，但同一個社區每坪就是比住宅的價格還要低上5萬左右，所以有些人會選擇購買一般事務所來當作住家。不過相對來說，未來轉售的時候，通常價格也是會比同社區的住宅低上一些。

一般事務所當成住家來使用，在稅務與水電上與住宅沒有什麼區別，可以申請自用住宅優惠稅率跟一般住宅用水電，最主要的問題是在法律上為違法使用。

除非被檢舉或是官方取締，就沒有開罰的問題。而實務上也因取締上較有困難，大部分沒有在執行。而通常開罰時官方會整棟開罰，而不會為了單一一間開罰，至於會開罰管委會或建商，就要視情況而定。

結論

商業住宅 的一般事務所可以買嗎？ 購買前要評估的2大重點 !

1. 盡量挑完工日在2010年以前的房子

台北市針對完工日在2010年後的個案，有違規使用的情形，會優先處理開罰。所以要買一般事務所，屋齡越新危險。而且至少要和一般住宅有5萬以上的價差才值得考慮。

2.如果購房目的是投資用，不建議買一般事務所，沒有賺得比較多，反而還要承擔被檢舉開罰的風險。投資房地產還有很多其他的選擇，你可以找Leo聊一聊，我可以提供你一些其他的不錯的選擇。

租金含稅應如何計算?

台灣的不動產租賃市場長期以來處於不透明的狀態，尤其是在住宅租賃方面，許多房東並不願意讓租客報稅或申請 租屋補助。這種情況源於對於房東的 所得稅 的負擔增加，以及 房屋稅 與 地價稅 轉為 一般稅率 後，稅制上的壓力加重。

政府雖然推出了「 公益出租人 」計畫，提供房東免稅額和自用房屋稅、地價稅的優惠，但大部分房東的租金收入仍然選擇不報稅，避免繳納額外的稅金。此外，隨著租金被歸入綜合所得稅中，特別是高總價的租屋情形下，房東的 租金報稅 變得更加稀少。

這同時也取決於房東與房客的身份是否為自然人或法人。在不同的租賃組合下，稅制有所不同，並影響租金計算、10%租賃稅的預扣以及 二代健保 補充費的處理方式。

自然人租給自然人

當自然人房東租給自然人房客時，沒有發票或預扣稅金的問題，因此租金收入都是房東的實際收入。然而， 租金報稅 需在隔年併入房東的綜合所得稅申報，每月有43%的標準扣除額。如果房東參與公益出租人計畫，每月可享有15,000元的免稅額，並且可以申請自用房屋稅與自用地價稅的優惠。

如果加入政府的包租代管計畫，則必要支出扣除額可提高到60%，同時享有每月15,000元的免稅額及每個月10000元的修繕補助。

自然人租給法人

當自然人房東租給法人房客時，如果月租金超過2萬元，承租方需預扣10%的租賃所得稅以及2.11%的二代健保補充保費。房東通常會想要實拿到一定數目的租金，所以通常會將預扣的稅款與健保費考慮在租金計算中，這也就是我們一般聽的含稅價或是未稅價。

例如，如果房東希望實拿10萬元租金，則租金需要計算為10萬/(1-10%-2.11%)=113,779元，以涵蓋預扣的稅金與保費。

法人房客應該要在每月請會計師將上一個月代繳的稅款向國庫繳清，並於每年的2月開立好為房東代繳租賃所得稅與二代健保補充保費的扣繳憑單給納稅義務人(個人房東) ，但房東應知在國稅局的認定，房東每月的收入是113779元/月，而非10萬元/月。

法人租給自然人或法人

法人房東的情況稍有不同，租金收入會與其他營運收入一起計入法人所得，因此公司通常會聘請會計師或記帳士處理租賃稅務。租金需加上5%的營業稅，並且若收取押金，則需根據郵政定期儲金利率計算押金利息並開具發票。

房東所得稅多退少補該如何計算？

這個狀況通常發生在自然人房東出租給法人房客，實際的租金收入=113,779 x 12 個月x (1-43%) = 778,248。假設房東的個人所得稅率為5%，則稅金為778,248 x 5% = 38,912，比起房客已經幫房東預扣繳的120,000少81,087，所以可以申請退稅。

假設房東的個人所得稅率為20%，則稅金為778,248 x 20% = 155,649，比起房客已經幫房東預扣繳的120,000還短缺35,650，則需要再補稅。

房東與房客的租賃法律保障

針對租賃過程中的法律風險，房東與房客雙方應該積極尋求法律保障，例如進行租賃合同的公證。公證租約不僅可以加速遇到惡房客時的法律處理，還能確保租賃關係受到法律保障。不過在有保障的同時，公證租約也意味著強制報稅，因此房東需要權衡利弊。

總體來說，隨著台灣不動產市場的發展，租賃市場仍然充滿挑戰與機遇。房東與房客應該充分了解租賃稅制，並尋求專業的商業不動產仲介或會計師的諮詢，確保租賃過程的合法性與稅務合規性。

如何選擇適合的辦公室出租？ 商辦 與 住辦 的差異在哪裡?

在選擇辦公室出租時，無論是新創公司還是中小企業，初期承租辦公室需要考量的因素眾多，以下是主要的四個考量重點：地點區域、適合空間大小、租金預算與裝潢成本。本文將深入探討這些考量點，並分析 商辦 與 住辦 的差異，幫助您做出最適合的看房選擇。

選擇的地點區域

辦公室地點的選擇是企業決策中的首要考量。不同區域的租金差異很大，特別是位於台北市的大安、中山、松山與信義等精華地段，這些地區雖然商機旺盛，但租金也相對較高。對於預算有限的中小企業或新創公司來說，選擇租金較低的住辦可能是一個不錯的選擇。住辦的特色是住宅與商業用途的混合，可以有效降低辦公室租金成本，特別適合那些不需要豪華門面或頻繁訪客的企業。

住辦 與商辦適合空間大小

商辦 通常是為辦公室專門設計的空間，但公設比相對較高。根據屋齡不同，30年以上的 商辦公設比 約20%，20年以上的約30%，10年內的新 商辦 則高達35-45%。若是小型企業或初創公司需要20至30坪左右的空間，又不需要大型門面，住辦會是更經濟的選擇。住辦大樓通常是改造自住宅，因此也提供較小坪數的選擇，並且公設比通常在20%以下。特別是政府在2004年實施了新的建築法規之前，住商混合大樓相對較多，使得這類物件成為小型企業的理想選擇。

租金預算

在預算方面，住辦的租金大多落在每月3到10萬之間，依照房型及區域而定。而商辦的租金則多以單坪租金計算，並依照大樓的等級與地段有所不同。例如，高級A辦每坪租金在3000到5000元之間，而B辦則約在1500到3000元之間。商辦的租金計算通常包含公設比，這對企業的整體租賃成本有較大影響。若企業希望降低租金預算，住辦因其較低的租金與較少的公設成本，會是較經濟的選擇。

兩者的裝潢成本

裝潢成本是另一個需要考量的重要因素。住辦大樓通常是住宅改造而來，房東多不願意房客對現有結構做大幅度變動，這可能限制了裝潢的靈活性。然而，對於新創公司或中小企業而言，現有的隔間反而可能是一個優勢，可以直接使用而無需大幅改造。相比之下，商辦通常提供開放式的空間，房客可以根據自己的需求自由設計與裝潢，但也因此可能需要面臨較高的裝修成本與大樓管理規則的限制。

管理方式與大樓門面

在管理方式上， 商辦 通常會由專業的物業管理公司或保全公司負責大樓的日常運營，包括磁卡進出、電梯管制等設施，而 住辦 多由單一管理員負責，管理較為簡單。 商辦 的門面通常較具吸引力，適合需要展示企業形象的公司，而住辦則相對樸素，更適合小型電商或貿易公司等不需門面支撐的業態。

公設比與公共空間

商辦 公設比普遍高於 住辦 ，且通常包含公共衛浴與茶水間等設施，這對於企業員工的日常使用較為便利。而住辦大多沒有這些公共設施，通常需要企業自行處理日常衛浴與清潔，這是 住辦 與 商辦 在日常使用上的一大差異。

適合的企業類型

總體來說， 住辦 適合初創事業、小型電商與需要 住辦 合一的企業，不需要太多的訪客與廠商來訪；而商辦則適合有一定預算、需要建立企業形象與門面的公司，如外商、企業總部等。選擇 辦公室出租 時，需根據公司的需求與預算來做出最適合的選擇。

如有需要進一步了解 辦公室出租 的詳細資訊或專案介紹，歡迎聯繫專業的商業不動產經紀人來為您提供最合適的選擇方案。