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央行玩真的!正中投機客要害 寬限期!

房市的投機槓桿仔們這次可能真的糟糕了！這次央行真的不再手軟是來真的！
今天(2024/9/19)大動作宣布了房市管制六大新措施，直接針對房市炒作和投機客，這回可能真的要小心了。

首先，最讓人震驚的是，第1戶購屋貸款不能再有 寬限期。也就是說，即使名下只有一間房子，以前能享受的寬限期不見了！買房的壓力一下子就更大了，月供馬上得開始償還，不再有緩衝時間了。這對許多原本打算慢慢投資、慢慢還款的我們來說，無疑是一大打擊。

還有，第2戶購屋貸款最高成數從6成降到5成，而且這回擴大到了全國範圍，不再只是針對熱區。這意味著，想要再投資第二間房子的朋友，現在首付款得多付一些了，籌措資金的壓力一下子變大了許多。這對那些本來打算靠第二戶房產來賺點價差的人來說，可能得重新評估自己的財務規劃了。

更嚴重的是，公司法人購置住宅貸款最高成數降到3成，這和自然人購置高價住宅或是第三戶以上的購屋貸款都一樣，貸款成數全都降到了3成！這回可不是鬧著玩的，想靠公司名義來避開限購、限貸的漏洞，現在幾乎行不通了。投資高價住宅的資金門檻直接被拉高，手上資金不夠的話，根本很難繼續操作。

還有一點更不妙的消息，餘屋貸款最高成數也降到3成。什麼是餘屋？就是那些沒賣出去、暫時空置的房子。如果有朋友手上有這類房子，本來還指望著貸款來撐一下，結果現在成數直接被砍了，資金流一緊繃，可能就更難周轉了。

這次央行的動作真的太大了。光是這六大措施，已經讓市場這些投資客頭痛不已，但這還不是全部。央行還宣布，雖然這季貼放利率維持在2%，沒有調升，但也不見得是什麼好消息，因為現在的利率已經是2009年以來的最高點！未來如果情勢不對，利率再往上調，房貸成本只會更高。

除此之外，央行還提高了新台幣存款準備率，從10月1日開始，活期性和定期性存款的準備率各自調升0.25個百分點。這會使銀行的資金流變得更加緊縮，放貸的意願可能進一步降低。不動產貸款已經越來越難拿到，這樣下去，市場的熱度也許會受到不小的影響。

自從2020年12月以來，央行已經六度出手調整房市的信用管制，這第七波的房市打壓看來是最猛烈的一次。過去的管制措施雖然壓抑了一部分房市熱度，但最近幾個月來，房市交易量和房價又開始回升，導致今年8月底的房貸年增率飆到11%，是自2006年5月以來的最高點，建築貸款年增率也回到5%。

這些數據顯示出房市的火熱程度，央行自然不敢掉以輕心，所以才有了這一波超強的管制措施。未來，市場的資金可能會更加謹慎進入不動產，而這些房市投機者，也只能被迫靜觀其變，看看還有沒有新的出路。

值得注意的是！如果房市冷卻的速度超出預期，資金壓力加大，或許我們的投資計畫真的得重新評估。你們也覺得這次央行出手太狠了嗎？

政策逼出最後一根韭菜?

其實市場上還有另一派觀點大不同，一些長期投資客認為，這新一波的信用管制措施，是不是提醒最後一波還沒上車的首購族，趕快上車，來為這瘋狂上漲的房市畫上最後一筆韭菜認證的價格訂標錨點呢?
雖說如此，資金已經賺飽飽的投資客們，其實也是在旁吃瓜，畢竟市場不熱，政府不打，最終還是加劇了台灣極大的貧富差距而已。

如何選擇適合的辦公室出租？ 商辦 與 住辦 的差異在哪裡?

在選擇辦公室出租時，無論是新創公司還是中小企業，初期承租辦公室需要考量的因素眾多，以下是主要的四個考量重點：地點區域、適合空間大小、租金預算與裝潢成本。本文將深入探討這些考量點，並分析 商辦 與 住辦 的差異，幫助您做出最適合的看房選擇。

選擇的地點區域

辦公室地點的選擇是企業決策中的首要考量。不同區域的租金差異很大，特別是位於台北市的大安、中山、松山與信義等精華地段，這些地區雖然商機旺盛，但租金也相對較高。對於預算有限的中小企業或新創公司來說，選擇租金較低的住辦可能是一個不錯的選擇。住辦的特色是住宅與商業用途的混合，可以有效降低辦公室租金成本，特別適合那些不需要豪華門面或頻繁訪客的企業。

住辦 與商辦適合空間大小

商辦 通常是為辦公室專門設計的空間，但公設比相對較高。根據屋齡不同，30年以上的 商辦公設比 約20%，20年以上的約30%，10年內的新 商辦 則高達35-45%。若是小型企業或初創公司需要20至30坪左右的空間，又不需要大型門面，住辦會是更經濟的選擇。住辦大樓通常是改造自住宅，因此也提供較小坪數的選擇，並且公設比通常在20%以下。特別是政府在2004年實施了新的建築法規之前，住商混合大樓相對較多，使得這類物件成為小型企業的理想選擇。

租金預算

在預算方面，住辦的租金大多落在每月3到10萬之間，依照房型及區域而定。而商辦的租金則多以單坪租金計算，並依照大樓的等級與地段有所不同。例如，高級A辦每坪租金在3000到5000元之間，而B辦則約在1500到3000元之間。商辦的租金計算通常包含公設比，這對企業的整體租賃成本有較大影響。若企業希望降低租金預算，住辦因其較低的租金與較少的公設成本，會是較經濟的選擇。

兩者的裝潢成本

裝潢成本是另一個需要考量的重要因素。住辦大樓通常是住宅改造而來，房東多不願意房客對現有結構做大幅度變動，這可能限制了裝潢的靈活性。然而，對於新創公司或中小企業而言，現有的隔間反而可能是一個優勢，可以直接使用而無需大幅改造。相比之下，商辦通常提供開放式的空間，房客可以根據自己的需求自由設計與裝潢，但也因此可能需要面臨較高的裝修成本與大樓管理規則的限制。

管理方式與大樓門面

在管理方式上， 商辦 通常會由專業的物業管理公司或保全公司負責大樓的日常運營，包括磁卡進出、電梯管制等設施，而 住辦 多由單一管理員負責，管理較為簡單。 商辦 的門面通常較具吸引力，適合需要展示企業形象的公司，而住辦則相對樸素，更適合小型電商或貿易公司等不需門面支撐的業態。

公設比與公共空間

商辦 公設比普遍高於 住辦 ，且通常包含公共衛浴與茶水間等設施，這對於企業員工的日常使用較為便利。而住辦大多沒有這些公共設施，通常需要企業自行處理日常衛浴與清潔，這是 住辦 與 商辦 在日常使用上的一大差異。

適合的企業類型

總體來說， 住辦 適合初創事業、小型電商與需要 住辦 合一的企業，不需要太多的訪客與廠商來訪；而商辦則適合有一定預算、需要建立企業形象與門面的公司，如外商、企業總部等。選擇 辦公室出租 時，需根據公司的需求與預算來做出最適合的選擇。

如有需要進一步了解 辦公室出租 的詳細資訊或專案介紹，歡迎聯繫專業的商業不動產經紀人來為您提供最合適的選擇方案。