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央行第七波 信用管制 與 放寬措施分析

2024年9月，台灣中央銀行推出第七波選擇性 信用管制，規範購屋貸款的嚴格限制，尤其針對投資客和擁有多戶房產的人，導致房市瞬間冷卻，這波政策被稱為「金龍風暴」。總統賴清德親自過問，顯示該措施對市場的重大影響。10月9日，央行宣布新的「協處措施」，試圖針對一些特定情況進行放寬。

信用管制 放寬的三大措施：

1. 繼承取得的房產排除限制：
   繼承取得的房產及相關房貸，不計入「本規定」中的房屋數及房貸戶數，這意味著這類房產不會受到貸款成數和寬限期的限制。例如，若某人繼承了一處房產，並在其他地方購屋申請貸款，該人可以不受限貸令影響。
2. 實質換屋需求的放寬：
   央行規定，若自然人因實質換屋需求，且名下已有房屋，經與銀行簽訂切結書，則新購的第1戶或第2戶購屋貸款可以不受限貸令影響。但需在撥款後一年內出售原有房產，否則金融機構有權取消貸款寬限期，並收回貸款本金或罰息。這項措施旨在解決真實換屋需求者面臨的壓力，但對投資性換屋依然保持嚴格。
3. 已簽訂購屋合約及新青安方案者的排除：
   針對已簽署購屋合約的自然人，無論是成屋或預售屋合約，若在申貸時符合條件，則可不受限貸令影響。同樣，新申請「青年安心成家購屋優惠貸款」的購屋者（不包括豪宅），也不受貸款成數與寬限期的限制。這項措施特別有助於即將交屋的購屋者避免陷入無法順利貸款的困境。

業界反應與房市影響：

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，央行的放寬範圍雖有所調整，但整體仍相當保守，顯示央行對換屋需求的風險控管仍相當謹慎。交屋和換屋族群的寬限期仍維持一年，顯見央行擔心此為房市破口，因此放寬幅度有限。

針對放寬後的市場反應，儘管新措施針對繼承者和新青安方案有放鬆，但實際上，資金有限且無法負擔高利率的多戶投資者將面臨更大壓力，市場買氣恐難在短期內恢復。

影響層面與可能發展：

1. 繼承族與 新青安 房貸 的心理紓壓：
   放寬的協處措施使繼承房產的持有者與首次購屋者獲得一些寬慰，這可能會在短期內減少這類群體的壓力，特別是對於那些繼承位於南部房產但工作在北部的民眾。
2. 市場解約潮與物件增加：
   由於市場對於貸款不足的預期，預售屋和成屋買賣雙方可能會出現解約潮，根據內政部公告的標準，當貸款不足是不可歸責於雙方時，買賣雙方可以選擇解除契約，這將導致市場上待售物件增加，進而提供首購族更多的選擇機會。
3. 投資者受限，市場冷卻：
   央行總裁楊金龍明確指出，第七波 信用管制 的目的之一是給投資客「Lesson」，因此對於多戶投資者的限制嚴格。這些政策不但打擊了投資客，也加深了房市冷卻，未來第四季度的市場表現將取決於銀行是否願意承擔較高風險的貸款業務。

央行此次的第七波選擇性 信用管制 ，嚴格打擊了多戶投資者與房地產投機行為，試圖調控過熱的房市。儘管央行在一些特定情況下放寬了政策，並提供協助措施，但實質影響仍偏保守。換屋族和繼承者因資金壓力獲得部分緩解，但多戶投資者與首購族的購屋前景仍不明朗。這次的「金龍風暴」對未來房市的影響將在接下來幾個月內逐漸顯現。

央行玩真的!正中投機客要害 寬限期!

房市的投機槓桿仔們這次可能真的糟糕了！這次央行真的不再手軟是來真的！
今天(2024/9/19)大動作宣布了房市管制六大新措施，直接針對房市炒作和投機客，這回可能真的要小心了。

首先，最讓人震驚的是，第1戶購屋貸款不能再有 寬限期。也就是說，即使名下只有一間房子，以前能享受的寬限期不見了！買房的壓力一下子就更大了，月供馬上得開始償還，不再有緩衝時間了。這對許多原本打算慢慢投資、慢慢還款的我們來說，無疑是一大打擊。

還有，第2戶購屋貸款最高成數從6成降到5成，而且這回擴大到了全國範圍，不再只是針對熱區。這意味著，想要再投資第二間房子的朋友，現在首付款得多付一些了，籌措資金的壓力一下子變大了許多。這對那些本來打算靠第二戶房產來賺點價差的人來說，可能得重新評估自己的財務規劃了。

更嚴重的是，公司法人購置住宅貸款最高成數降到3成，這和自然人購置高價住宅或是第三戶以上的購屋貸款都一樣，貸款成數全都降到了3成！這回可不是鬧著玩的，想靠公司名義來避開限購、限貸的漏洞，現在幾乎行不通了。投資高價住宅的資金門檻直接被拉高，手上資金不夠的話，根本很難繼續操作。

還有一點更不妙的消息，餘屋貸款最高成數也降到3成。什麼是餘屋？就是那些沒賣出去、暫時空置的房子。如果有朋友手上有這類房子，本來還指望著貸款來撐一下，結果現在成數直接被砍了，資金流一緊繃，可能就更難周轉了。

這次央行的動作真的太大了。光是這六大措施，已經讓市場這些投資客頭痛不已，但這還不是全部。央行還宣布，雖然這季貼放利率維持在2%，沒有調升，但也不見得是什麼好消息，因為現在的利率已經是2009年以來的最高點！未來如果情勢不對，利率再往上調，房貸成本只會更高。

除此之外，央行還提高了新台幣存款準備率，從10月1日開始，活期性和定期性存款的準備率各自調升0.25個百分點。這會使銀行的資金流變得更加緊縮，放貸的意願可能進一步降低。不動產貸款已經越來越難拿到，這樣下去，市場的熱度也許會受到不小的影響。

自從2020年12月以來，央行已經六度出手調整房市的信用管制，這第七波的房市打壓看來是最猛烈的一次。過去的管制措施雖然壓抑了一部分房市熱度，但最近幾個月來，房市交易量和房價又開始回升，導致今年8月底的房貸年增率飆到11%，是自2006年5月以來的最高點，建築貸款年增率也回到5%。

這些數據顯示出房市的火熱程度，央行自然不敢掉以輕心，所以才有了這一波超強的管制措施。未來，市場的資金可能會更加謹慎進入不動產，而這些房市投機者，也只能被迫靜觀其變，看看還有沒有新的出路。

值得注意的是！如果房市冷卻的速度超出預期，資金壓力加大，或許我們的投資計畫真的得重新評估。你們也覺得這次央行出手太狠了嗎？

政策逼出最後一根韭菜?

其實市場上還有另一派觀點大不同，一些長期投資客認為，這新一波的信用管制措施，是不是提醒最後一波還沒上車的首購族，趕快上車，來為這瘋狂上漲的房市畫上最後一筆韭菜認證的價格訂標錨點呢?
雖說如此，資金已經賺飽飽的投資客們，其實也是在旁吃瓜，畢竟市場不熱，政府不打，最終還是加劇了台灣極大的貧富差距而已。

要交屋了!我的新青安還貸得下來嗎?

隨著新青安政策引爆房市熱潮，房價持續上升，銀行房貸需求達到高峰。面對這股熱潮，銀行紛紛祭出限貸令，以應對龐大的房貸需求。這樣的變化讓許多計劃透過新青安購屋的民眾擔憂，他們是否還能順利申請到房貸？以下將對現況進行分析，讓你了解限貸令對新青安的影響。

央行的干預與限貸令的出現

• 房貸集中度過高：在新青安政策推動下，銀行的不動產貸款集中度逐漸升高，已達總放款比率的37.4%。這種資金過度流向房地產的情況，引起央行的警惕，促使限貸令的出現。
• 防範金融風險：限貸令的推出，是為了避免國際間因不動產市場過熱而引發金融危機的情況重現。央行要求銀行在不影響新青安購屋需求的前提下，自主控管不動產貸款總量。
• 改善方案的要求：央行要求各銀行在9月6日前提出限貸令下的量化改善方案，並強調會定期審視銀行的執行情況，以確保限貸令的有效性。

限貸令對銀行和新青安的影響

• 限貸令的措施：隨著限貸令的推出，銀行開始推遲房貸撥款，並提高房貸利率，新青安房貸利率也因此受到影響，部分銀行的利率已升至3%。
• 升息影響下的限貸令：儘管今年下半年可能會有升息，但由於限貸令的影響，新青安房貸利率已經上升，升息對購屋需求的衝擊可能有限。

國泰金控調查結果：民眾信心下降

• 經濟信心調查：國泰金控發布的8月國民經濟信心調查顯示，由於美國衰退擔憂、地緣政治風險升溫及金融市場波動，景氣現況樂觀指數由7月的21.1大幅下降至3，為連續2個月上揚後首次回落。
• 消費意願與房市：大額消費意願指數及耐久財消費意願指數均同步下降。房市部分，買賣房意願皆減少，買房意願指數下降至-44.8，賣房意願小幅走低至11.2。這表明民眾對房市的信心有所減弱，進一步影響了新青安房貸的需求。
• 經濟成長與通膨預期：調查顯示，59%的受訪者預估2024年經濟成長率將超過3%，而88%認為今年的通膨率會高於2%。整體而言，民眾對經濟成長率和通膨的預期同步微降。

限貸令和新青安房市影響的分析

• 預售市場與限貸令的互動：何世昌指出，在限貸令的環境下，預售市場可能繼續上漲，特別是在「預售屋禁止轉售」措施持續下，這種情況可能一直延續到出現經濟黑天鵝事件為止。
• 成屋市場受限貸令衝擊：新青安的首購族可能會因為限貸令的影響，面臨房貸成數下降和利率上升的雙重壓力，部分需求可能會因此轉向預售市場。
• 換屋族的選擇困境：在限貸令之下，換屋族面臨舊屋利率低、新購房屋利率高的問題，可能捨不得賣掉原有的低利率房屋，這將導致二手房市場的供應量進一步減少。
• 限貸令對房租的推動：限貸令與利率上升的趨勢將推動房租上漲，租屋族將感受到更大的租金壓力。

限貸令下的新青安購屋建議

• 選擇適當時機：在限貸令影響下，選擇適當的申貸時機變得尤為重要，購屋者應特別關注新青安房貸的利率走向和貸款成數。
• 長期供需考量：限貸令可能帶來市場波動，購屋者需謹慎評估未來供需變化，尤其是針對新青安購屋族群，做出更合理的決策。
• 預售市場的風險：在限貸令推動下，預售市場看似火熱，但風險也隨之增加，購屋者在選擇新青安時應慎重考量。

結論

在限貸令的嚴格管制下，新青安購屋者面臨著新的挑戰。國泰金控的調查結果也顯示，民眾對經濟與房市的信心有所下降，這將進一步影響購屋需求。儘管市場依舊火熱，但限貸令對房市的潛在風險不容忽視。無論是申請新青安房貸還是選擇其他購屋方式，購屋者都應深入了解限貸令帶來的影響，並做出最適合自身的決策。房市波動頻繁，未來能否承受這樣的挑戰，將取決於每個人對風險與機會的審慎評估。